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在2020年疫情肆虐全球,對各地經濟皆造成影響,但臺中的房市卻逆向成長,湧入很多投資熱錢,為什麼會有這樣的情形?臺中房市的熱度因何而起?接下來讓我們一起看看樂居創辦人的精闢分析。
■ 臺中新成屋漲幅最大
樂居根據實價登錄資料整理了一份數據,可以看到0-5年屋齡的新建案漲幅排名, 是第一名、第二名是 、第三名是 ;這個統計有一個有趣的地方,房價漲幅前三名的城市都是重點發展科學園區的地方,可見工作機會和薪資水平會直接影響到房價。
而影響臺中的房價漲幅最大的因素,我們認為有以下3點:
1. 科學園區:臺積電提供高薪就業機會,帶動臺中科學園區發展。
2. 交通建設:在臺74線及捷運綠線通車的加持下帶動區域發展。
3. 都市縫合:臺中的重劃區沿著2個舊市區中間分佈發展,縫合舊市區。
接下來就讓我們來針對臺中市做一個全面的區域解析。
■ 臺中以臺74線為界分環內、環外
臺中以大肚山為分界,西邊為海線、東邊是山線。山線的部分,還可以依照臺74線來劃分,劃分為環內和環外,環內是主要的居住區,環外是主要的產業區:
1. 環內:臺74線環內為舊的臺中市中心,是臺中的精華區、多為住宅商業區,生活機能好,房價較高。
2. 環外:產業園區都在環外, 、 、 、 、 ......等以往臺中的衛星城市環繞。
■ 產業穩健提供高薪就業人口支撐房市
臺中的產業帶繞著臺74線外圍發展,提供穩定高薪就業機會,支撐基本面、拉擡房市發展。而臺中除了服務業是隨著商業區分佈,大量的就業人口大部份集中在這3種類型:
1.科學園區/工業區:包含有臺積電進駐的臺中科學園區、有大立光進駐的臺中工業區和、友達進駐的中科後裏園區以及潭子加工區、豐洲科技工業園區。
3.大型醫院:3大醫院有榮總、中國醫藥大學附設醫院和中山醫學大學附設醫院,除了提供穩定就業人口之外,加上臺灣社會老齡化,醫療需求增加,也會帶動周邊就業發展,集中較多的就業人口在醫院附近。
■ 臺中的交通發展現況:
臺中最重要的交通幹道是臺74號,另外除了高鐵之外還有已經通車的捷運綠線,以及規劃中的藍線和橘線,接下來讓我們來介紹一下臺中未來交通發展的脈絡,以及對臺中帶來的影響。
一、和國道的連結緊密
臺中和國道的連結非常緊密,尤其是國道1號的部份,有7個交流道與市區串聯,這樣的好處在於整體發展非常快速,壞處就是會變得容易塞車。
而臺中的主要交通幹道可以分2塊來看:
1. 公路:臺中主要的道路有國道1號、國道3號以及濱海線臺61線,但對市民而言最重要的命脈是臺74線,它是臺中市區開車最重要的快速道路,解決了很多塞車的問題。
2. 主要幹道:從北到南有中清路、臺灣大道和向上路這三條,中清路經過水湳、臺中機場到海線,是未來捷運橘線的道路;臺灣大道穿越西屯經過中科到海線,是未來藍線捷運的途徑;向上路則是穿越南屯經過臺中精密機械園區再到海線。
二、捷運綠線連結高鐵和市區:
當捷運只有一條的時候對通勤的助益不是很大,等未來可以完成整個捷運路網的串聯之後價值才可以體現。但臺中目前已經通車的捷運在名義上有以下2條:
1. 綠線:從北屯通往高鐵烏日站,對外地人的幫助很大,提供乘坐高鐵想進市中心的人更多便利,也連結了高鐵站和市區。
2. 紅線(臺鐵捷運化):從豐原通往烏日,臺鐵捷運化就是增加班次以及增加車站間的密集度,運用原本的臺鐵軌道路線希望來達到捷運的輸運效果。
其實紅線對通勤效益的幫助不大,很多人坐紅線是為了從豐原搭車到臺中市區,對他們來說是多增加站點和通勤時間,紅線的幫助在於高架化把之前被軌道阻隔的都市縫合起來,促進都市發展。
三、捷運路網的規劃和影響的受惠區:
臺中的捷運目前完工的只有綠線,接下來我們來看看整個捷運路網完整規劃之後,哪些區域會是受惠區:
1.綠線:
行經 、 、 、 、 、 ,後端站點的北屯和烏日的房價拉擡效果比較明顯。
2. 藍線:
行經 、 、 、 ,這些都是臺中的精華區,接下來是海線的 和 ,當藍線蓋好之後,受惠的區域會是海線的城市和東區,一樣是端點的部份。
3. 橘線(臺中機場捷運線):
行經 、 、 、 區、 、 、 、 跟 ,橘線主要溝通的是山城區、霧峰、大裏到水湳轉運站,主要受惠區會在端點的大裏、霧峰和西屯的水湳轉運站到大雅這個區塊。
以上會一直強調捷運的端點站會是主要受惠區,主因在於捷運拉近了端點站和市中心的距離,當外圍或偏遠的區域到市中心變容易後,房價自然會上漲。因此捷運末端點的房價漲幅反而是比較值得期待的。
四、高鐵會成為臺中重要的轉運中心:
新竹和桃園的高鐵站在發展起來之後都成為重要的商業中心,但在臺中 我們認為它將會是未來臺中的轉運中心,主要原因有以下3點:
1. 看法轉正面:一開始因為烏日高鐵站不在市區,普遍評價不高,但隨著高鐵營運越來越好,臺中人對於高鐵的看法也都轉趨正面。
2. 外縣市的捷徑:外地人到臺中最快的方式是搭高鐵到烏日站,在捷運綠線通車後還可以轉捷運到市區,便利度提升。
3. 高鐵腹地被切割:由於地理位置的限制,烏日高鐵站附近的商業區被筏子溪、烏溪跟臺鐵圍住、發展受限,因此成為商業中心的機會不高。但是高鐵站還是外地人來臺中的第一站,所以它未來還是會成為重要的轉運中心。
■ 臺中的房價價格區間:
目前臺中的房價我們可以對照上圖分成5個級別來看:
第一級-蛋黃區(35~45萬): 、 、 、水湳經貿園區、 、 。
第二級-蛋白區(30~35萬): 、 、 、 、 、 、 、十四期、十三期。
第三級-蛋殼區(25~30萬): 、 、十一期、 、 。
第四級+環外(20~25萬): 、 、 、 、 、 。
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那在下篇的部份,我們會為大家針對「水湳經貿園區、十三期、十四期和 」這幾個重點區域,做比較詳細的解析!
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